【问题提示】

    产权式商铺所有权人，其在行使所有权时能否对抗大多数人的利益？

【要点提示】

    业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对商铺所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利（私权）的行使不得违反法律和损害社会公共利益。

【案例索引】

    一审：（2012）洛龙关民初字第353号（2012年7月15日）

【案情】

    原告：穆某

    被告：洛阳中原康城药业有限公司、洛阳康都置业有限公司

    第三人：洛阳红星美凯龙世博家居广场有限公司

    原告李某诉称，原告所有位于洛龙区望春门街与牡丹大道交叉路口东北角中原康城医药品展示中心一期二楼六号铺位，委托被告洛阳中原康城药业有限公司进行经营，经营期限为5年，即从2006年8月1日至2011年7月31日。5年委托租赁期满后，原告通知被告要求收回委托租赁的铺位，但被告强占不搬，显属侵权。故此原告李某要求被告立即停止侵权行为，将侵占的属于原告所有的商铺返还原告。

【审判】

    一审法院经审理认为：依据《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，并报本院审判委员会研究决定，判决如下：

    一、被告洛阳中原康城药业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告穆某支付违约金1017.49元；

    二、被告洛阳中原康城药业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告穆某支付回报金7826.37元；

    三、被告洛阳康都置业有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；

    如未按照本判决书所指定的期间履行上述给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

    四、驳回原告穆某的其他诉讼请求。

    本案受理费894元，原告穆某承担394元，被告洛阳中原康城药业有限公司、被告洛阳康都置业有限公司共同承担500元。

【评析】

分歧：

    一种观点认为：原告的诉讼请求应当得到支持。因为各原告合法购买了商铺，并依法办理了产权登记，因此对商铺享有所有权，享有对商铺的处分权利。所有权效力等级高于其他权利的效力等级。所有权人有权对自己拥有所有权的物品或财产依据自己的主观意志进行实体处理。依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”等相关法律的规定，业主作为产权人对其商铺理所当然地拥有占有、收益、使用、处分的权利。他们拥有商铺的所有权，这是一种绝对权，排它权，任何人无权强行要求他们对自己拥有所有权的商铺予以出售、出租或其他形式的处理。因此在委托经营期限届满后，作为所有权人的原告有权对自己拥有所有权的商铺进行实体处理，其作为所有权人有权要求被告归还商铺进行自主经营。被告在协议到期未续签的情况下继续占有原告商铺的行为构成侵权，应当判令被告停止侵权，归还商铺，并赔偿原告各项损失。

    另一种观点则认为：应当依法驳回原告的诉讼请求。因为本案诉争的商铺原告虽然拥有所有权，但原告要求收回商铺委托经营权的行为显属违反《物权法》第七十一条之规定，即“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之具体规定。故应当驳回原告之诉讼请求，以保护大多数人之经济利益。

    笔者赞成第二种观点。

    在近年的房地产市场中，出现了大量的产权式商铺。所谓产权式商铺，是一种产权与使用经营相分离的商业房地产开发模式，其不具有封闭形式的房产基本特征。其操作模式一般表现为：先由地产开发商选择开发建设项目，按照一定的商业布局和设计，将开发出来的建设项目分割成面积不等的若干单元即产权式物业，然后将此产权式物业出售给投资者即产权人，投资者取得产权式物业的所有权，自己进行经营或居住，但更多的是以委托经营的方式将其交给开发商或第三方进行统一经营、使用、租赁，开发商或者第三方按约定向投资者支付固定的租金或回报金。这种产权式商铺，在一个商业区可能有成千上万个小业主即产权人。这些不同的产权人的物业只有进行统一经营，方能体现出其商业价值和增值潜能，以取得最大的商业利益，从而使投资者、被委托经营者及租赁者多方取得双赢的结果。但产权式商铺不具有独立的门面，是开放式的铺位。所有权与经营权分离是产权式商铺的主要表征。由于产权式商铺间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，甚至产权的分割与实际经营场所不相符合，导致业主实际上找不到自己具体的铺位。产权式商铺的特征导致业主即使能够确定自己的产权对应区域，也会因经营区域的通道设置、安全、卫生等问题无法进行具体的处置、定位，各商铺独立进行经营成功的可能性几乎为零。

    产权式商铺的经营同时需要整体商业环境的烘托，一般表现为开设商场、百货超市大卖场等，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。同时，一个楼盘的商气是多种因素共同作用的，在初期需进行统一装修、优惠招商、大量广告宣传等培育，在后期也需要不断的经营维护，均需要投入大量的人力、物力、财力、精力，而且往往需要长达数年乃至数十年的不间断的投入，因此小业主根本无法自行经营。因此各商铺彼此存在不可分性。

    本案中，最初和洛阳中原康城药业有限公司签订委托经营合同的产权人多达1500余户，其中1400余户业主在5年委托经营合同到期后都与洛阳中原康城药业有限公司续签了合同，李某是未续签订合同的极少数业主中的其中一户。洛阳中原康城药业有限公司在合同初期，投入了大量的人力、物力、财力对产权式商铺进行了装修、改造，后将其统一出租给洛阳红星美凯龙家具集团进行整体经营。若按照李某的要求将其拥有所有权的产权式商铺收回，将直接导致洛阳红星美凯龙家具集团无法继续经营，这将直接导致其他已经续签合同的1400余户产权人无法获取具体收益，从而会极大的损害其他1400余户续签委托经营协议的小业主的利益。依据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之具体规定，李某虽拥有商铺的所有权，但其在行使所有权时不能损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民法通则》第七条也规定，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”，依据该规定，李某对商铺所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利（私权）的行使不得违反法律和损害社会公共利益。在1400余户业主均已续签合同的情况下，单纯考虑李某的个体利益，显然与大多数业主的利益相冲突，李某不能脱离实际只考虑自身的利益，而不顾及大多数业主的共同利益。李某在行使自己的所有权时，其权利应当予以合理限制。故此，应当依法驳回原告之诉讼请求，以保护大多数人之经济利益。