【要点提示】

优先租赁权在我国现行法律中并没有明确规定，审判实践中此种纠纷也并不常见。本案被告在与原告协议约定优先租赁权的情况下，又擅自将租赁物转租于第三人，且辩称与第三人约定比原来高十几倍的租金，有悖于常理，不排除双方恶意串通签订合同的可能，此行为严重侵犯了原告方的利益。

【案情】

原  告：牛某某。

被告人：王某某、王某某。

第三人：杨某某。

经审理查明，被告王某某、王某某系合伙关系。2007年9月28日，王某某代表股东全权委托王某某处理有关一运站的房屋及停车场的一切事务。同年10月30日，王某某（甲方）与原告牛某某（乙方）签订承租经营停车场、门市房协议书约定：一、停车场位置及面积。东起毛继金地界，西至洛龙公路慢车道东沿，长70米，南起乙方门市房门前人行道外沿，北至大明渠南沿，宽20米；面积1400平方米。二、门市房位置及房号。临停车场2排3号、4号、5号、6号、10号、11号。三、承租年限、承租金额及承租金支付时间、方法。承租年限为1年，即2007年11月20日至2008年11月20日；门市房租金每间每年1万元，六间合计6万元；停车场每年租金3.5万元；两项合计每年租金9.5万元。四、违约处理：本协议有效期内如单方违约，处以5万元违约金罚款。五、本合同到期后，同等条件下，乙方优先租用。该合同期限届满前夕，原告找被告王某某商谈续签合同事宜未果。2008年11月20日，被告王某某（甲方）与第三人杨某某（乙方）签订承租经营停车场、门市房合同书，该合同第三条有如下内容：本合同约定乙方承租年限为3年，即2008年11月20日起至2011年11月19日止；门市房及停车场每年租金为人民币壹佰伍拾万元整，共计本合同总租金为：人民币肆佰伍拾万元整。本合同实行先交租金后用房的原则。租金交纳时间及方式为：本合同签订之日乙方向甲方交纳人民币叁佰万元整，2010年10月1日前交纳剩余款项壹佰伍拾万元整。第四条违约责任约定：本合同履行期内如乙方未按时向甲方交纳租金，甲方有权立即解除合同；如甲方在本合同履行期内擅自将房屋租给第三方，视为甲方严重违约，除退还乙方应交纳的全部租金外另向乙方赔偿本合同总租金双倍的违约金。合同其他内容同上述协议基本一致。合同签订后，第三人即将门市房对外转租，租金为每年1.3万元。嗣后，原、被告就如何租赁协商未果，诉至本院。

【审判】

洛龙区人民法院经审理认为，公民的合法权益受法律保护。原告牛某某与被告方于2007年10月30日签订的停车场、门市房承租协议客观存在，原、被告不持异议。同时双方并约定在同等条件下，原告享有优先承租权，应予确认。2008年11月20日，被告王某某与第三人杨某某签订承租经营停车场、门市房合同书所约定的租金每年为150万元，该数额与原告方所约定的租金9.5万元相比较，已经超出十几倍，而第三人对外转租赁门市房的租金仅为每年1万或1.3万元，显然有悖常理，不排除双方恶意串通签订合同的可能性。为此，被告王某某与第三人杨某某签订承租经营停车场、门市房合同，不予采信。至于原告所称被告王某某与第三人还签订一份房屋租赁合同，每年的租金为24.5万元，该合同系双方的真实意思表示，被告及第三人均不认可，对该合同的效力不予认定。综上所述，依照原、被告之间签订的停车场、门市房协议约定，被告出租与原告于2007年10月30日签订的租赁合同范围内的停车场、门市房同等条件下，原告依法享有优先承租权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、《中华人民共和国合同法》第52条第2款、第56条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：

被告王某某、王某某同等条件下出租位于洛阳市洛龙区关林镇停车场、门市房，原告牛某某享有优先承租权。

本案诉讼费100元，由二被告承担。

宣判后，当事人均未上诉，判决已发生效力。

【评析】

    一、关于优先租赁权。严格地讲，租赁优先权并不是优先权的一种，因为优先权是指法律基于特殊性政策性考虑而赋予某些特种债权或其他权利的一种特殊效力，以保障该项权利能够较之普通债权而优先实现。优先权是债权，租赁权它并不是债权，而是具有物权性质的权利。由于优先租赁权不属法定权利，它是当事人约定的权利。其是指在同等条件下，优先权人优先租赁他人租赁物的权利。从当事人约定的角度来看，优先租赁权是指在同等条件下，一方当事人优先租赁对方租赁物的权利。从优先租赁权人的角度来看，只要他愿意租赁（即不考虑租赁价钱的高低），他都可以将租赁物租赁下来。而对于出租人来讲，如果要出租给第三人，应当先要取得优先租赁权人的同意，否则，出租给任何第三人都是违反优先租赁权条款的。因此，优先租赁权即是优先权人优先租赁的权利，其实也是优先租赁权人对出租人将租赁物租赁第三人的同意权。

一般来讲，在约定有优先租赁权中的出租人有以下三项义务：

1、谈约义务。即若租赁物要招租，就应首先和优先权人商谈租赁签约。因为对于是否愿意租赁出租物，优先权租赁人有第一选择权，出租人想和任何第三人签约，没有优先优人的同意都是枉然，因此首先同优先权人商谈签约是出租人的第一选择。同时，出租人赋予优先权人以优先租赁权那是因为双方之间已经存在租赁关系，这种关系的存在，也使得出租人应先和优先租赁权人商谈签约。这种签约义务包括二个方面，一是首先和优先权人商谈租赁事宜，这是优先租赁权的应有之意。只有在和优先权租赁人协商不成的情况下，出租人才可以和第三人商谈租赁事项。第二个方面，就是在和第三人商谈的同时，还应和优先权人商谈。

2、告知义务。即出租人应将有关租赁事宜告知优先租赁权人的义务。告知义务有这么几项，一是出租人是否将租赁物对外招租；二是出租人是否已和第三人洽谈租赁事项；三是如果和第三人已达成租赁合意，其内容如何，并应征求优先租赁权人是否原意以此条件与之签约。如出租人不履行此告知义务，则可能承担相应的法律责任。

3、签约义务。签约义务包括两层意思。一是出租人和优先租赁权人就租赁事项达成协议时，出租人应和优先权人签订租赁契约。二是当出租人和第三人达成租赁合意后，就合意的内容告知了优先租赁权人，优先租赁权人也接受该合意内容时，这时出租人就应和优先权人签约，而不是和第三人签约。签约义务主要指第二层意思，这真正体现优先权的本质含义。当然，若优先权人放弃签约的权利，则出租人就可以和该第三人签约。

出租人违反优先租赁权可能会对优先租赁权人承担违约责任或侵权责任，还可能对第三人承担违约责任，而恶意第三人和出租人共同对优先租赁权人承担连带责任，但对善意第三人的利益也要注意加以保护。本案中，被告在与原告存在约定优先租赁权的情况下，又擅自将租赁物租给第三人，显然侵害了原告的权益。庭审中发现，第三人与被告签订的租赁合同是原来价格的十几倍，显然有悖常理，不排除双方恶意串通签订合同的可能性，因此对该第三人不能以善意第三人的情况对待。

二、合同有悖常理的问题。本案中租赁人与第三人签订的租赁合同竟然是原来与原告签订租赁合同价金的十几倍，显然不符合一般的交易常理，应推定被告与第三人之间为虚假表示。虚假表示又称伪装表示，指行为人与相对人通谋而为虚假的意思表示。就当事人相互之间而言，虚假表示是无效的，本院对此不予认定，被告与第三人也不能以此来对抗原告。