关键词  物权纠纷  合同效力  居住使用权  土地使用权

裁判要点 

在处理农村房屋买卖纠纷时，应当在物权变动的意义上承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行，甚至允许房屋所有权转移但宅基地使用权未变动的情况存在，因为在目前宅基地管理制度下，无法按照“地随房走”原则处理房地一体化问题。

相关法条

《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（一）、(二)项、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条 、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条。

案件索引

   （2013）洛龙民初字第106号(二〇一三年十二月十五日)

基本案情

原告路国超、陆亚林诉称：二原告系夫妻关系，二被告亦为夫妻关系。2010年11月27日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，双方约定被告将坐落于洛阳市洛龙区关林镇一组01栋楼房三层半房屋（建筑面积420平方米）出卖于二原告。二原告依合同相关条款约定付款后，二被告将该房屋的村镇房屋所有权变更到原告路国超名下，同时，被告为原告办理了村镇房屋所有权证。至此，二原告取得了该房屋的所有权、使用权、居住权，与二被告相邻而居。购房后，二原告即把冰箱、被褥等生活用品搬入后不定期居住、使用该房。但因原告路国超系现役军人，需在部队履行职务，原告陆亚林系人民教师，工作较忙，时常不在该房居住，二被告遂趁原告陆亚林不在家之际，强行撬开门锁，在原告三层半房屋的基础上私自加盖了第四层违法建筑用房。同时擅自出租二原告所有的房屋。原告陆亚林找二被告交涉，二被告声称“该房不想卖了”，并殴打原告陆亚林，阻止陆亚林在该房居住。原告认为，路国超依法购买该房，依法取得该房的所有权证，已完全拥有该房的所有权、使用权、居住权。二被告不经原告同意，擅自在原告房屋上加盖违法建筑，擅自出租原告所有的房屋，强行将原告门锁破坏，让原告无法进屋居住，二被告却能随意进出。二被告的行为严重侵犯了二原告对该房屋的合法权益。原告路国超身为一名现役军人，在前方保卫国家，而其住房却被二被告非法侵占，着实令人心寒。为维护现役军人的合法权益，请人民法院维护原告的合法权益。责令二被告：1、拆除其在二原告三层半房屋上私自加盖的违法建筑用房，恢复原状；2、赔偿因其私自加盖违法建筑给原告造成的经济损失人民币贰万元；3、排除妨碍，拆除其私自添加的锁具，停止侵害二原告对房屋的居住使用权；4、撤销出租原告房屋的行为；5、对侵犯二原告房屋所有权、使用权、居住权的行为对二原告书面赔礼道歉，并在市级报纸、媒体予以公布；6、承担本案的诉讼费。

被告于建设、麻利娟辩称：双方之间房屋买卖合同所涉房屋为被告所有是事实，但被告房屋所占用土地为洛阳市洛龙区关林镇关林村集体所有。根据我国房地所有权与使用权一致的原则，房屋所有权发生转移时，其所占用土地一并转移。但土地管理法规定，集体所有的土地非经国家征用，其使用权只能在集体组织成员之间进行交易，二原告并非被告所在集体组织的成员，所以该房屋买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效，双方所签订的买卖合同从合同签订之时即不具法律效力。原告的诉讼请求是在房屋买卖合同有效的基础上提出，在房屋买卖合同被认定无效时，因不具合法性而不应获得支持。另外原告诉状所述的原告已经依据合同付款不是事实，说被告殴打原告不是事实，说二被告不经原告同意擅自出租等也不是事实。基于以上理由，双方之间房屋买卖合同依法应予认定为无效合同，原告依据无效合同提出的诉讼请求缺乏法律效力，请求驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明:2010年11月27日，被告于建设、麻利娟作为甲方和作为乙方的路国超、陆亚林签订了一份房屋买卖合同，约定甲方即二被告将自己所有的位于洛阳市洛龙区关林镇关林村一组的楼房三层半房屋（建筑面积420平方米）以48万元的价格卖给乙方即二原告。付款方式为分期付款，乙方于签订合同之日前支付甲方购房款人民币26万元，剩余购房款于办理房屋立契过户之日起支付；在办理房产过户手续时，甲方同意按照国家规定承担相关税费；房屋涉及到的所有办理过户费用由甲方承担；房屋过户完毕后，乙方拥有该房屋的房屋所有权及所属土地使用权。双方还就违约责任、争议解决办法等进行了约定。合同签订后，二原告共计向二被告支付购房款36万元。后二被告将房屋实际交付于二原告。二被告在房屋交付后又在房屋顶部加盖了一层房屋,因二原告无法进入该房屋居住，双方由此发生纠纷。另查，二原告均非洛阳市洛龙区关林镇关林村集体组织成员。

裁判结果

河南省洛阳市洛龙区人民法院于2013年12月15日作出（2013）洛龙民初字第106号判决：一、被告于建设、被告麻利娟于本判决书生效之日起十日内依法排除妨碍，拆除私自添加在洛阳市洛龙区关林镇一组01栋房屋门上的锁具，不得妨碍原告路国超、陆亚林对该房屋的居住使用；二、驳回原告路国超、陆亚林的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，其中就建筑物物权转让的约定部分，并不违背法律、行政法规的规定，该合同部分有效，双方应当按照约定履行自己的义务。无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二原告已经支付了大部分的房款，且该房产已实际交付给二原告，二原告依合同享有所购买房屋的居住使用权。二原告提交的《村镇房屋所有权证》复印件和二被告提交的《村镇建筑许可证》在内容和形式上有不符之处，且二原告不能提供该证的原件，本院对该复印件不予采信。二被告在原告三层半房屋的基础上私自加盖了第四层违法建筑用房的行为显属侵权。鉴于原被告所诉争的房屋所占用的土地系集体土地，二原告并非关林村村民，依法不享有该土地的使用权。原被告双方所签订的房屋买卖合同，就土地使用权的转让部分为无效条款。二被告加盖的第四层房屋所产生的法律纠纷和剩余房款的支付由双方当事人另案处理。二原告认为被告加盖房屋的行为对其造成了20000元的损失，因其没有提供证据证明其遭受的损失情况及数额，故本院对其该请求不予支持。二被告未经过二原告允许，私自在二原告拥有居住使用权的房屋门上添加锁具，侵犯了二原告的居住使用权，故对二原告要求二被告排除妨碍、拆除私自添加锁具的诉讼请求本院予以支持。二原告认为二被告将房屋出租，但其提供的证据不能证明二被告已将争议房屋实际出租，故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持。二原告要求二被告因其侵权行为对二原告书面赔礼道歉，并在市级报纸、媒体予以公布的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。

案件注释

现实中，农村村民房屋向外地农民以及市民出售的现象甚多，但是由于拆迁以及房产增值等各种因素的影响，部分出卖人为了利益，试图利用法律规定的不完善来达到自己的目的。如果法院认定买卖合同无效，并同时判决返还房屋，必将使诚实信用原则受到侵害，同时，在社会上形成不讲诚信的法律氛围，这对建立诚信社会、法治社会都将产生很大的负面效应。

在司法实践中认定农村房屋买卖合同无效的依据主要是《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”土地使用权不可以转让，根据“房随地走”原则从而得出因违反禁止性规定，而认定整个合同均无效的情况。虽然“房随地走”或者“地随房走”原则，确有利于对房地产的统一管理，可以减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷，但是并非在任何情况下均有利于保护各种权利和利益，也难以解决各类纠纷，这个原则不能区分对土地的权利（主要是使用权）与房屋的权利（所有权或使用权），从而不能界定各种权利和利益而应当承认房屋所有权和土地使用权是可以分开的。同时，在我国的《物权法》中，农村房屋所有权、宅基地使用权属于两种不同种类的物权，前者为所有权，后者为用益物权。根据物权法定原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，适用不同的法律规范。在处理农村房屋买卖纠纷时，应当在物权变动的意义上承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行，甚至允许房屋所有权转移但宅基地使用权未变动的情况存在，因为在目前宅基地管理制度下，无法按照“地随房走”原则处理房地一体化问题。如果一味的坚持“地随房走”或者“房随地走”的原则，那么很多农村卖房者为了自身利益，以此为理由起诉已经变卖很久的房屋买卖合同为无效合同，并要求返还房屋，还得到法院认可，这必然使买受人的利益遭受重大损失，也使社会的诚信问题遭遇巨大的挑战，不利于社会的稳定以及良好秩序的维护。

《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从这款规定可以看出，我国对农村房屋买卖是肯定的看出。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院上述两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。

因此有关农村房屋买卖合同中有关土地使用权转让的条款是违法法律强制性规定的，属于无效条款。对于房屋买卖方面，若签订合同属于双方的真实意思表示，有关房屋买卖方面的约定属于有效约定，这类合同应该认定部分无效部分有效。